Словарь покупателя квартиры в новостройке, часть 2. Разбираемся в терминах

При покупке квартиры знание специальной терминологии, используемой застройщиками и отделами продаж, важно для понимания всех тонкостей и нюансов сделки, например: что именно подразумевается под предчистовой отделкой, какие коммуникации входят в «стандартную разводку» и т.д. Без знания некоторых понятий важные детали можно упустить из виду.

Если вы знаете, что застройщик или риэлтор вкладывает в то или иное понятие, то сможете вести диалог с ними на равных, а также при необходимости отстаивать свои интересы.

В этом материале — второй материал из серии публикаций, где мы объясняем основные термины, связанные с покупкой недвижимости на первичном рынке. Первую публикацию серии читайте на нашем сайте.

Проектная декларация

Проектная декларация — это официальный документ, который содержит информацию о застройщике и о строящемся объекте недвижимости. Проектная декларация является обязательным документом для застройщика, который планирует привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В документе содержатся такие сведения:

• Полное наименование застройщика;

• Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) застройщика;

• Место нахождения застройщика;

• Сведения о государственной регистрации застройщика;

• Сведения о банковских счетах застройщика, предназначенных для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц;

• Сведения о составе органов управления застройщика;

• Наименование проекта строительства;

• Место нахождения объекта строительства;

• Общая площадь объекта строительства;

• Количество объектов недвижимости, входящих в состав объекта строительства;

• Тип объекта недвижимости;

• Сроки строительства объекта недвижимости;

• Стоимость строительства объекта недвижимости;

• Сведения о проектной документации объекта строительства;

• Сведения о технических характеристиках объекта недвижимости;

• Сведения о благоустройстве территории объекта строительства.

Проектная декларация должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства (на портале наш.дом.рф) для ознакомления любым заинтересованным лицом. Проектная декларация является важным документом для потенциальных покупателей квартир в новостройках. Она позволяет покупателям получить информацию о застройщике и о строящемся объекте недвижимости, чтобы принять обоснованное решение о покупке.

Договор участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве — это договор между застройщиком и участником долевого строительства (или дольщик), согласно которому дольщик вносит денежные средства для строительства объекта недвижимости, а после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию получает в собственность недвижимость — квартиру или другое помещение.

Договор долевого участия (ДДУ) регулирует:

• Права и обязанности сторон — застройщика и дольщика;

• Сроки и этапы строительства;

• Цену договора и порядок оплаты;

• Характеристики объекта, передаваемого дольщику после ввода в эксплуатацию;

• Порядок передачи квартиры дольщику;

• Ответственность сторон за нарушение условий договора.

Договор участия в долевом строительстве позволяет гражданам приобретать жилье на стадии строительства по более низкой цене и защищает их права как потребителей. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию и о готовности объекта к передаче

Уведомление о завершении строительства объекта и о готовности объекта жилой недвижимости к передаче — это официальный документ, который застройщик направляет дольщику после получения разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию. В уведомлении указываются:

• Реквизиты уведомления о вводе объекта в эксплуатацию, выданного уполномоченным органом;

• Сведения об объекте (наименование объекта согласно проектной декларации и почтовый адрес);

• Дата готовности объекта к передаче;

• Предупреждение дольщика о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Получив такое уведомление, дольщик обязан приступить к приемке готовой недвижимости. Процедура приемки заключается в осмотре квартиры, проверке её соответствия условиям договора долевого участия и подписании акта приема-передачи с застройщиком. После этого происходит оформление права собственности на объект и регистрация в Росреестре права собственности дольщика на полученную недвижимость. Таким образом, уведомление запускает завершающий этап реализации договора долевого участия в строительстве.

Акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры — это документ, который подтверждает факт передачи объекта долевого строительства (квартиры) от застройщика к дольщику. Документ подписывается обеими сторонами: представителем застройщика и дольщиком или его представителем. В акте, как правило, указываются:

• Реквизиты сторон;

• Дата составления акта;

• Основные характеристики жилого помещения (почтовый адрес, строительный и фактический номер квартиры, площадь);

• Иная информация по усмотрению сторон.

Подписывая акт, дольщик, как правило, подтверждает, что претензий к передаваемой квартире не имеет. Этот документ является основанием государственной регистрации права собственности дольщика. Таким образом акт приема-передачи фиксирует юридический факт исполнения обязательств застройщика перед дольщиком по договору.

Право собственности

Право собственности на квартиру — это юридически закрепленное за конкретным лицом (физическим или юридическим) право владеть, пользоваться и распоряжаться данным объектом недвижимости.

Регистрация права собственности в государственном реестре недвижимости является обязательной для последующих юридических и финансовых действий в отношении квартиры:

• Позволяет подтвердить и закрепить имущественные права владельца квартиры, обеспечить их защиту. Без такой регистрации сделки с квартирой будут считаться незаконными;

• Является необходимым условием для совершения определённых сделок, например продажи, дарения или завещания квартиры;

• Требуется для полноценного использования льгот и вычетов для собственников жилья. Налоговые и миграционные органы учитывают только квартиры, права на которые зарегистрированы должным образом;

• В некоторых случаях предоставляет возможность получения господдержки, например, при капремонте или улучшении жилищных условий.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру необходима во всех без исключения случаях, для полноценного оформления приобретенного жилья и возможности его дальнейшего использования.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности на квартиру — это процедура внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о принадлежности объекта (квартиры) конкретному лицу на праве собственности. Процедура регистрации происходит следующим образом:

1. Подача документов в Росреестр — заявление о регистрации, правоустанавливающие документы на квартиру (договор долевого участия и акт приема-передачи к нему, договор купли-продажи, уступки прав, дарения и т.п.), документ об оплате госпошлины.

2. Правовая экспертиза документов и проверка законности оснований для регистрации органами регистрации прав.

3. Внесение регистратором в ЕГРН записи о новом собственнике объекта, о чем выдается выписка из реестра.

4. Выдача документов собственнику: выписка подтверждает факт регистрации права, а правоустанавливающие документы возвращаются собственнику.

С момента внесения записи право собственности на квартиру считается возникшим. Весь процесс от подачи документов в МФЦ до получения выписки из ЕГРН о регистрации права по закону занимает не более 9 рабочих дней, если документы подаются в Росреестр посредством электронных сервисов или сервисов выездного приема документов — не более 7 дней.

Таким образом, владение специальной терминологией помогает покупателю сделать осознанный и информированный выбор, а также избежать возможных разногласий и конфликтов из-за непонимания каких-либо моментов сделки.