Для большинства из нас цена будет одним из главных критериев при выборе квартиры из тысяч предложений от разных застройщиков. Независимо от нашей платежеспособности и уровня нужного нам жилья — будь то стандартная «однушка» с готовым ремонтом или просторная квартира со свободной планировкой в ЖК бизнес-класса — мы всегда ищем самый дешевый вариант среди всех возможных.
Но насколько реальны «спецпредложения», «скидки» и анонсы «низких цен» в рекламе застройщиков? Или они являются всего лишь «маркетинговым ходом»?
Понимая, как формируется и меняется стоимость квартиры в строящемся доме, вполне возможно купить квартиру по цене ниже обычной — для этого нужно знать несколько важных тонкостей работы застройщика. А «маркетинговый ход» вовсе не означает, что вас обманывают, просто застройщик в своей рекламе обращает ваше внимание именно на те характеристики жилья, которые вы и сами сочтете для себя важными, — в данном случае на цену.
В этой статье мы разберем три причины, по которым цена на квартиры может быть реально снижена, а это значит, что у вас будет три рабочих способа найти квартиру дешевле.
1. Специальные акции застройщика, которые действуют в течение ограниченного срока
Часто, чтобы сделать рекламу квартир в той или иной новостройке более привлекательной, застройщик действительно может временно снизить цену на ограниченный диапазон квартир. Такая реклама помогает увеличить продажи при минимуме потерь для застройщика.
Как правило, в таких случаях квартиры дешевеют незначительно, но поскольку стоимость квартир сейчас достигает нескольких миллионов рублей, снижение цены даже хотя бы на 1% позволит сэкономить сумму, на которую вы потом вполне сможете купить, например, мебель.
Такие акции могут себе позволить крупные застройщики с большими объемами продаж и финансовой устойчивостью. Специальные цены действуют недолго, потому что квартиры по акции очень быстро продаются, при этом любой человек, который следит за новостями на сайте застройщика, может воспользоваться подобным предложением, если не будет медлить с решением и успеет забронировать такую квартиру онлайн или через отдел продаж.
В качестве примера можно привести акцию «Квартира дня» у крупнейшего нижегородского застройщика «Столица Нижний». Ежедневно в будние дни специалисты компании подбирают варианты квартир, на которые действует специальная однодневная скидка. Информация о квартирах дня в разных жилых комплексах появляется в 10:00. Забронировать квартиру по выгодной цене можно только в день публикации.
Чтобы «поймать» квартиру дня со скидкой, нужно регулярно проверять обновление информации на сайтах акции по разным ЖК.
2. Списки квартир, на которые цена ниже, чем на аналогичные в том же самом доме или жилом комплексе
Наверняка при поиске подходящего вам варианта жилья в новостройке вы обращали внимание, что цены на квартиры с аналогичными планировками и сходной площадью в одном и том же доме могут различаться. Вроде бы одинаковые, на первый взгляд, квартиры, расположенные на соседних этажах или даже на одном этаже, стоят по-разному. Почему так происходит?
Определение стоимости квартиры — это очень сложная процедура, учитывающая десятки разных критериев и характеристик. Чем больше у квартиры особенностей, привлекательных для клиента, тем она дороже, а набор таких потребительских свойств не может быть одинаковым для похожих квартир в силу того, что они расположены в разных местах жилого дома.
Так, на конечную цену будет влиять такой фактор, как, например, куда выходят окна квартиры: на проезжую часть, во двор или на парковую зону. Кроме того, видовые квартиры на верхних этажах будут стоить дороже аналогичных, но расположенных ниже, особенно тех, что находятся на первом этаже. Стоимость квартиры зависит и от конфигурации пространства, и расположения квартиры на этаже, а если речь идет о множестве домов в ЖК, то и от конкретного наполнения окружающей социальной инфраструктуры.
Проще говоря, если вы определились с нужной планировкой, например, вам требуется двухкомнатная квартира, то всегда можно найти вариант, который будет дешевле похожих квартир в том же доме. А если вам не важен конкретный дом, но вы ищите квартиру в определенном жилом комплексе, то тогда найти более дешевый вариант еще проще.
Тут надо оговориться, что «выловить» такую квартиру среди всех предложений на сайте ЖК бывает довольно затруднительно из-за большого количества — до нескольких сотен — вариантов, ведь их надо все просмотреть, чтобы сравнить цены. Поэтому здесь тоже лучше напрямую обратиться за помощью в отдел продаж, специалист которого сможет в несколько кликов найти такую квартиру в базе данных.
Некоторые застройщики даже ведут реестр квартир, которые стоят дешевле аналогичных в том же доме. Как правило, такой список нигде не выкладывается публично, но, например, «Столица Нижний» по вашей заявке вышлет его вам на электронную почту.
3. Уценка квартиры в результате динамического ценообразования
Каждый из нас, кто когда-нибудь самостоятельно покупал билеты на самолет, поезд или бронировал гостиницу, знает, что цены на перелет одной и той же авиакомпанией, а также стоимость проживания в том же самом отеле постоянно меняются с учетом сезона, загруженности отеля, востребованности маршрута или близости даты поездки. Этот принцип формирования стоимости услуги называется динамическим ценообразованием. Благодаря ему цена на услугу может меняться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от множества разных факторов.
Стоимость квартиры в строящемся доме также определяется в результате динамического ценообразования. Не секрет, что ниже всего цена на квартиры — на старте продаж, то есть на самой ранней стадии строительства дома. Затем, по мере продаж квартир в доме, стоимость оставшихся постепенно растет.
Нередко можно наблюдать и обратный процесс, когда стоимость квартир в строящемся доме снижается. Почему происходит такая переоценка в пользу покупателей?
Мы с вами как потребители привыкли воспринимать любое снижение цены в качестве скидки, но уменьшение стоимости квартир в новостройке не является скидкой в полном смысле слова, потому что застройщик в результате уценки ничего не теряет: цена на квартиру снижается, потому что снижаются затраты застройщика на возведение дома.
Например, мы помним, что в 2021 году и начале 2022 года сильно росла себестоимость строительства из-за подорожания строительных материалов, а на фоне негативных экономических прогнозов, которые появились весной 2022 года, застройщики заложили более высокую цену строительства в свои проекты, что отразилось и на конечной стоимости квартир. То есть поскольку квартиры начинают продаваться с началом строительства дома, а сам многоквартирный жилой дом в среднем возводится около двух лет, то застройщик должен заранее предугадать, как будут в течение этого срока меняться цены на стройматериалы, чтобы защитить себя от финансовых потерь.
Однако во второй половине 2022 года себестоимость строительства, вопреки прогнозам, не росла, а даже стала постепенно снижаться, и ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Стало очевидно, что во многих девелоперских проектах, в том числе в тех, которые уже на высокой стадии готовности, текущие затраты на строительство оказались ниже, чем предполагалось, и это стало поводом для застройщиков снизить цены на квартиры в таких домах.
Так, «Столица Нижний» в конце 2022 года вывела в продажу три новых дома во 2-й очереди ЖК «Новой Кузнечихи» по средней цене 118 тыс. рублей за квадратный метр, что сопоставимо с уровнем 2021 года. А в феврале 2023 года девелопер снизил цены и на квартиры в домах с близким сроком ввода в эксплуатацию. Средняя цена в таких домах — около 122 тыс. рублей за квадратный метр. С учетом того, что средневзвешенная цена квартир в новостройках Нижнего Новгорода в январе 2023 года составляла почти 135 тыс. рублей за квадратный метр, это существенное снижение.
В марте 2023 года застройщик снижает цены на ограниченный ассортимент квартир в еще одном своем популярном проекте — жилом комплексе «Цветы 2» и проекте точечной застройки в Сормовском районе Нижнего Новгорода «Дома на Культуре».
Практический совет
В любом случае очень полезно пообщаться со специалистом отдела продаж компании-девелопера. Застройщик заинтересован в вас как клиенте и поэтому предложит самые оптимальные варианты, которые подходят именно вам, в том числе с самой низкой ценой. Не стесняйтесь расспрашивать специалиста обо всех действующих акциях и способах снизить стоимость покупки для вашей конкретной финансовой ситуации. Такие способы могут быть неочевидными для вас, но они реально работают.