Понимание различия между зонами ответственности застройщика, управляющей компании и личной ответственности владельца квартиры помогает покупателю быть более информированным, защищать свои интересы и эффективно взаимодействовать с ответственными сторонами в процессе эксплуатации и обслуживания недвижимости.
Если вы знаете, за что отвечает застройщик, а за что — управляющая компания, то сможете лучше понять, какие проблемные вопросы можно обсуждать с каждым из них. Например, застройщик обычно отвечает за качество строительства и ремонта, в то время как управляющая компания занимается обслуживанием общих зон, управлением домом и прилегающими территориями.
Зоны ответственности застройщика и управляющей компании определяют сферу их действий и обязательства. Например, застройщик может нести ответственность за недостатки в строительстве в течение гарантийного периода, в то время как управляющая компания обеспечивает обслуживание дома после его сдачи. Так, если есть проблемы с качеством отделки квартиры в новостройке, то это скорее всего в зоне ответственности застройщика в рамках гарантийных сроков, в то время как проблемы с порядком в подъездах или общих пространствах — в сфере деятельности управляющей компании.
Зоны ответственности застройщика, управляющей компании и собственника квартиры
Застройщик отвечает за:
-
качество строительно-монтажных работ;
-
соответствие строительства проекту;
-
исполнение обязательств по договору (передача квартиры в срок, соответствие объекта описанию в договоре и т.д.);
-
устранение выявленных строительных недостатков;
-
благоустройство прилегающей территории до передачи дома в ведение УК.
Управляющая компания отвечает за:
-
содержание общего имущества многоквартирного дома;
-
поддержание благоустройства;
-
уборку подъездов, дворовой территории;
-
организацию текущего и капитального ремонта;
-
работу инженерных систем дома;
-
предоставление коммунальных услуг.
Собственник квартиры отвечает за:
-
сохранность и надлежащее содержание самой квартиры и мест общего пользования;
-
правильную эксплуатацию инженерных сетей внутри квартиры;
-
своевременную оплату услуг УК и ресурсоснабжающих организаций;
-
соблюдение правил проживания в многоквартирном доме.
Конфликты и их разрешение
Иногда при передаче квартиры в новостройке покупателю у новых владельцев возникают вопросы к застройщику, связанные с теми или иными аспектами недвижимости. По опыту разных застройщиков, наиболее часто претензии клиентов касаются сроков завершения строительства и передачи ключей от квартиры, а также выявленных строительных недостатков, например, по качеству отделки стен, потолков, полов, по наличию трещин или других дефектов, которые не соответствуют ожиданиям покупателя. Кроме того, предметом жалобы могут стать проблемы с отоплением, вентиляцией, сантехникой или электричеством. Некоторые покупатели могут возражать против того, что общие зоны или инфраструктура не завершены или не соответствуют обещаниям застройщика.
Что касается объективности таких претензий, ситуация может быть разной. В некоторых случаях претензии покупателей полностью объективны и основаны на реальных проблемах, которые действительно требуют решения от застройщика. В этом случае выявленные недостатки, возникшие по вине строителей, устраняются в индивидуальном порядке подрядчиком или гарантийной службой застройщика.
Однако иногда претензии могут быть вызваны недостаточным пониманием технических, юридических аспектов строительства или невнимательным изучением документации перед покупкой, в том числе проектной декларации по конкретному жилому дому, договора долевого участия, где указаны все технические параметры дома и купленной квартиры.
В настоящее время задержки в строительстве случаются, как правило, по объективным причинам. Например, особенности грунта на конкретном участке могут потребовать больше, чем планировалось, времени на обустройство фундамента, а погодные условия (избыточная влажность и сильные морозы) приведут к тому, что бетонные работы будут выполняться дольше. При этом добросовестный застройщик не будет рисковать качеством строительства в погоне за сроками.
Нередко недовольство покупателей связано с тем, что тип, итоговый цвет или материалы ремонта не соответствуют тому, что клиенты представляли исходя из рекламы или графической визуализации. Но тут нужно помнить, что тип, качество и материал готовой отделки застройщик обязан соблюдать согласно заключенному договору, но вот конкретный бренд отделочных материалов, сантехнического оборудования или оттенки плитки на стенах в ванной могут варьироваться.
Так, например, на практике у клиентов девелопера «Столица Нижний» были претензии по поводу неплотно прилегающей облицовки дверных косяков, что воспринималось клиентами как недостаток. Однако в квартирах, где ремонт включает обои под покраску, косяки межкомнатных дверей и не должны прикрепляться «намертво», чтобы жильцам не пришлось их отдирать для покраски стен. Другие клиенты часто жалуются на незавершенное благоустройство дворовой территории, не учитывая, что значительную часть работ по благоустройству, тем более озеленению, можно выполнить лишь в теплый сезон, поэтому в случае сдачи дома зимой застройщик имеет право отложить обустройство двора до весны.
А если дом уже введен в эксплуатацию и передан управляющей компании, которую выбрали жильцы, то претензии по содержанию дворовой территории, вывозу снега, текущему ремонту и оформлению газонов следует предъявлять именно УК, а не застройщику.
Стоит также упомянуть, что самостоятельная переделка в квартире, например, перенос стен, электромонтажные работы, изменение системы вентиляции в квартире, может привести к потере клиентом права на гарантийное обслуживание.
Отношения между покупателем квартиры, застройщиком и УК
Покупка квартиры в новостройке — это серьезное вложение, поэтому важно установить хорошие взаимоотношения с застройщиком и управляющей компанией, чтобы решать возникающие вопросы без лишней нервотрепки.
Практические советы:
-
Внимательно прочтите все документы, связанные с покупкой квартиры и правами владения. Убедитесь, что вы понимаете условия договора долевого участия и обязательства застройщика и управляющей компании.
-
Старайтесь соблюдать собственные обязательства по оплате, предоставлению необходимых документов застройщику, извещению об изменении личных данных. Это поможет поддерживать доверительные отношения.
-
Сохраняйте всю переписку и контакты с представителями застройщика и управляющей компании. Это поможет в случае возникновения вопросов или проблем.
-
Следите за ходом строительства и регулярно общайтесь с представителями застройщика. Задавайте вопросы, уточняйте детали и запрашивайте информацию о процессе сдачи квартиры.
-
После получения квартиры вступайте в диалог с управляющей компанией через участие в общих собраниях собственников жилья. Это поможет влиять на принимаемые решения и высказывать свои предложения по улучшению управления домом.
-
Конструктивный подход при общении с застройщиком и управляющей компанией поможет решить многие вопросы более эффективно и быстро.
-
Помните, что застройщик и управляющая компания также заинтересованы в благополучии своих клиентов. Поэтому постарайтесь находить компромиссы и сотрудничать для решения вопросов.
Следуя этим простым правилам, вы сможете выстроить конструктивный диалог с застройщиком и управляющей компанией. Удачи!