С какими результатами рынок жилой недвижимости в Нижнем Новгороде прошел 2023 год? Какова была динамика спроса и предложения? Каковы тенденции в начале 2024 года? Будут ли расти цены на новостройки?
На эти вопросы отвечает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти».
— 2023 год был достаточно неравномерным как с точки зрения спроса и предложения, так и с точки зрения цены. С начала года и практически до мая рынок был в несколько замершем положении, как и всю вторую половину 2022 года. Спрос был сокращенный, поскольку в условиях нестабильной, не до конца понятной людям социально-психологической обстановки решение о приобретении жилья многими откладывалось. В этот период в Нижнем Новгороде предложение следовало за спросом, то есть тоже не росло активными темпами, так как старт реализации новых лотов застройщиками откладывался. При таком балансе спроса и предложения цены либо стояли, либо росли, но несильно, даже ниже темпов инфляции.
С мая 2023 года ситуация начала меняться. Несмотря на то, что макроэкономическая ситуация, как и ситуация с ипотечными ставками, оставалась прежней, стала меняться ситуация психологическая: у людей появилось больше уверенности, потребители привыкли к сложившейся обстановке, и начали совершаться сделки. Соответственно в начале мая и в первые месяцы лета вырос спрос, а за ним пошло новое предложение, и, поскольку спрос рос более высокими темпами, чем предложение, начали подниматься цены.
Начиная с июля изменилась макроэкономическая ситуация. Своими последовательными действиями Центробанк, пытаясь затормозить неконтролируемый рост рынка, напротив, спровоцировал ажиотажный спрос, и в моменте спрос существенно превысил предложение, так что цена начала расти еще более высокими темпами. Сначала было объявлено о повышении ключевой ставки, потом ее повысили снова, затем появились новости об ужесточении применения программы льготной ипотеки с государственной поддержкой — все это стимулировало людей покупать жилье, не откладывая это решение, включая даже тех, кто не планировал выходить на сделку в горизонте ближайших нескольких месяцев и лет. Люди поняли, что стоимость квартир поднимется, будет также дорожать ипотека, кроме того, стало неясно, можно ли ее будет вообще получить, потому что ужесточились требования к заемщикам. Так что действия по торможению рынка привели к противоположному эффекту. В результате в конце года мы оказались в ситуации, когда предложение у большей части застройщиков вымылось; цена за полгода существенно выросла; все, что не было распродано в течение 2022 года и начале 2023-го, продалось; также продалась существенная часть нового предложения, а не продалось только там, где цена росла более высокими темпами, чем у конкурентов.
В начале 2024 года мы пришли к тому, что многие уже купили квартиры на опережение, то есть это не отложенный спрос, а ситуация противоположная ему, то есть некий перереализованный спрос. Поэтому цена — на максимуме, спрос снизился в результате того, что люди больше покупали в прошлом году, а также потому, что и ключевая, и ипотечная ставки повысились, и условия выдачи кредитов по льготным программам ужесточились.
Соответственно, в первом полугодии 2024 года ожидать высоких продаж не стоит: рынок будет находиться в ситуации, схожей с началом прошлого года. Ну а цена снижаться все равно не будет, потому что рост цен уже привел к увеличению себестоимости строительства. Кроме того, предложение находится в балансе со спросом, инфляцию в экономике также никто не отменял. Так что высокого роста цены скорее всего не будет, она будет расти в рамках общих инфляционных процессов.
Учитывая эти американские горки, которые были в прошлом году, когда ситуация несколько раз кардинально менялась из-за факторов, не зависящих от действий застройщиков, предположить, что будет происходить в течение этого года, достаточно сложно. Но учитывая, что начиная с 2017 года застройщики пережили самые разные времена, отношения к этому на рынке достаточно спокойное. Понятно, что у тех, кто прошел через все перемены, получится вести бизнес в условиях и будущей ситуации.
Таким образом, тренды начала этого года: некая заморозка рынка, опять приостановка вывода нового предложения, потому что девелоперы выводят предложение сообразно спросу на рынке.
В изменчивой ситуации сложно делать долгосрочный прогноз, но о чем можно сказать уверенно, так это о необходимости господдержки. С моей точки зрения, господдержка очень хорошо себя зарекомендовала именно как инструмент государственной политики, стимулирующий вывод на рынок нового предложения, стимулирующий продажи и ввод в эксплуатацию нового жилищного фонда, причем жилой недвижимости с более высокими потребительскими свойствами, чем существовавшей ранее. Это, кстати, одна из причин роста цен, потому что по более высокой цене предлагается не то же самое жилье, которое раньше продавалось дешевле, а жилье с лучшими свойствами в плане отделки, инфраструктуры (социальной, коммерческой и дворовой), транспортной доступностью, с более высоким уровнем готового ремонта, а в некоторых случаях с частичной или полной меблировкой квартир. То есть качество продукта тоже растет, поэтому и стоит он дороже.
Качественное совершенствование продукта важно не только для того, чтобы поддерживать удовлетворенность населения, стимулировать браки и рост семей, это еще и однозначный драйвер роста экономики в целом, потому что жилищное строительство тянет за собой по цепочке рост других отраслей. Благодаря этому растут обороты инвестиций, появляются новые рабочие места, увеличиваются затраты на основные фонды, то есть, соответственно, происходит рост в смежных отраслях экономики, которые эти основные фонды производят. Поэтому, с моей точки зрения, это очень правильный инструмент государственной политики, который целесообразно сохранять. Он себя хорошо зарекомендовал, несмотря на побочный эффект в виде роста цен.
Удорожание жилья, на мой взгляд, не является стоп-фактором всей программы господдержки ипотеки. Просто надо применять больше усилий, чтобы столь существенного роста цен не было, что может быть достигнуто через применение различных финансовых инструментов, более тонкую, что ли, настройку банковской системы, вывод на рынок большего количества земельных фондов, чтобы предложения было больше, чтобы увеличивалась конкуренция между застройщиками. То есть вот об этом надо думать, а не о том, как свернуть программу, тем самым уменьшить инвестиции и рост экономики.