Летом 2022 года в России все чаще говорят о стабилизации экономической ситуации, ожидая снижения цен, в том числе на рынке первичного жилья. Какова сейчас динамика спроса и предложения, что происходит со ставками по льготной ипотеке и стоит ли покупать квартиру именно сейчас? Анализ ситуации в сфере жилой недвижимости и прогноз цен на квартиры в ближайшем будущем — в интервью с Борисом Замским, заместителем генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, членом совета директоров ООО «Столица Нижний».
— Борис Львович, каковы главные изменения на рынке ипотечного кредитования?
— После того, как в июне 2022 года президент Российской Федерации объявил о новой ставке по ипотеке с господдержкой, все банки оперативно пересмотрели свои кредитные программы. В результате на сегодня можно говорить о том, что ипотечные ставки вышли на уровень второго полугодия 2021 года, то есть того момента, когда спрос на рынке находился на максимуме. Ипотечная ставка по ипотеке с государственной поддержкой сейчас в большей части банков находится на уровне 6,7%. Есть банки, в которых можно взять ипотеку по ставке 6,3%, а для зарплатных клиентов одного из банков есть ставка 6,1%, что почти на процентный пункт ниже, чем те 7%, которые субсидирует государство. Эти дополнительные дисконты предоставляются самими банками в рамках конкуренции и борьбы за клиента.
Сегодня ставки по семейной ипотеке начинаются от 5%. Один из банков, наших партнеров, сейчас предлагает ипотеку для многодетных семей по ставке от 3% годовых. Ипотека с господдержкой и семейная ипотека доступны при приобретении квартиры на первичном рынке, а при приобретении квартиры на вторичном рынке ставки привязаны к ключевой и начинаются сегодня от 10,5%, что, конечно, выше, чем по льготной ипотеке, но существенно ниже, чем те значения, которые были весной, когда ставка для вторичного рынка превышала в какие-то моменты и 20%.
— Насколько выгодно сейчас брать ипотеку в условиях роста цен? Стоит ли ждать снижения ставок или покупать сейчас, пока цена на квартиры не выросла?
— Ставки вышли на уровень минимальных значений за последний год. Внимательно следя за рынком, мы не можем с уверенностью сказать, что ставки не снизятся, но, на мой взгляд, они сейчас находятся на том уровне, когда можно принимать решение о приобретении квартиры, тем более, что продолжают действовать механизмы рефинансирования банковских кредитов.
— Что застройщики делают для увеличения доступности квартир в новостройках для населения?
— Программы, которые застройщики сейчас применяют (кроме тех, кто изначально слишком завысил цены и сейчас объявляет распродажу или программы скидок), то есть инструменты, которые действительно удобны клиентам, — это рассрочка и субсидирование ипотечной ставки.
Рассрочка на оплату первоначального взноса по ипотеке сейчас предлагается на срок достаточно длительный. Так, в проектах «Столицы Нижний» мы предлагаем рассрочку на 12 месяцев по тем объектам, которые строятся больше года, то есть находятся на ранних стадиях реализации. В чем преимущество рассрочки? Это возможность зафиксировать для себя цену и выбрать квартиру, а ипотеку взять позже — после завершения периода действия рассрочки. То есть, если вы все-таки ожидаете еще большего снижения ипотечных ставок, то можете воспользоваться инструментом рассрочки сегодня и взять ипотечный кредит позже, по более низкой ставке.
Кроме того, инструмент рассрочки удобен тем, у кого на момент покупки нет средств на первоначальный взнос, но они появятся по истечении срока действия рассрочки или накопятся за тот же период. Например, клиент намерен получить сумму первоначального взноса от продажи квартиры на вторичном рынке, или средства уже имеются, но лежат на депозите, так что нет необходимости сразу снимать их с депозита — можно продолжать держать их там, получая процентный доход до момента окончания срока действия рассрочки, после чего внести их в качестве первоначального взноса по ипотеке или оплатить ими всю стоимость квартиры.
Второй инструмент, который активно применяется и к которому нужно относиться очень внимательно, — это субсидирование ипотечной ставки. Практически все застройщики сейчас в продвижении своих проектов предлагают клиентам сниженные ипотечные ставки: например, в течение первого года ипотечная ставка на их объекты составляет 0,1% годовых или же какая-то небольшая ставка, которая ниже предлагаемых банками, распространяется на весь срок действия кредита.
Все подобные предложения по сути являются программами субсидирования ипотечной ставки от самих застройщиков. Механика такого субсидирования следующая. Застройщики повышают цены на квартиры на величину этой субсидии, то есть квартира реализуется по цене более высокой, но существует возможность взять ипотеку по более низкой ставке и тем самым иметь более привлекательный ежемесячный платеж. В том случае, если при принятии решения о покупке величина ежемесячного платежа является более важным критерием, чем общая стоимость ипотечного кредита, такое субсидирование становится выгодным для клиента. Таким образом, клиент имеет выбор: заплатить некую цену и иметь ипотечную ставку 6,3%, а также соответствующую величину ежемесячного ипотечного платежа, или заплатить цену выше на сколько-то процентов, но иметь ипотечную ставку не 6,3%, а 0,1% и соответственно меньший ежемесячный платеж. В результате субсидирования цена квартиры в договоре будет выше, но меньше будет так называемая переплата, то есть сумма ипотечного платежа за весь срок кредитования. Как видим, для разных жизненных ситуаций можно применить разные программы с разным размером ежемесячного платежа в зависимости от того, что удобнее клиенту.
Опять же применение субсидированных ставок позволяет застройщикам объявлять о скидках на реализацию квартир без ипотеки. Чаще всего, «квартира со скидкой» без ипотеки — это реальная цена без дополнительного удорожания на величину субсидии, которая добавляется к стоимости в случае продажи квартиры по субсидированной процентной ставке.
— Что будет с ценами в 2022 году и дальше? Если все говорят о стабилизации экономической ситуации, то значит ли это, что цены на квартиры будут снижаться?
— Если закладывать параметры, влияющие на цену, в финансовую модель, по крайней мере, для рынка Нижнего Новгорода, мы увидим следующую картину. В первом квартале 2022 года ввиду инфляционных процессов цена на недвижимость выросла. Рост цен на недвижимость коррелирует в целом с общим уровнем инфляции в стране. В динамике 2022 года это — рост в первом квартале, замедление роста в апреле, остановка и дефляция в мае-июне. От января к июлю цена выросла значительно. Несмотря на рост цены и снижение реальных располагаемых доходов населения (а это факторы, которые отрицательно влияют на спрос), ипотечная ставка, снизившаяся относительно показателей начала года, позволяет поддерживать спрос на достаточном уровне, чтобы при том количестве проектов, которые реализуются уже или могут реализовываться во втором полугодии застройщиками, спрос оказался выше величины предложения. Все прошлые годы такой баланс спроса и предложения в Нижнем Новгороде толкал цену вверх.
Будет ли она расти во втором полугодии при том, что на сегодняшний момент рост цены остановился и существует ожидание снижения? Расти, может быть, и не будет, но объективных факторов, которые бы по законам экономики заставляли цену снижаться, мы не наблюдаем, тем более что себестоимость продающихся объектов у застройщиков уже сложилась.