За первое полугодие 2023 года «Столица Нижний» ввела в эксплуатацию 118 494 кв. метров жилья — 12 многоквартирных домов в трех жилых комплексах. Это лучший показатель в истории компании и беспрецедентный случай для Нижегородской области, чтобы одна компания за 6 месяцев вводила такой значимый объем жилья. По итогам 6 месяцев 2023 года по объему ввода жилья «Столица Нижний» вошла в федеральный ТОП-20 застройщиков — вместе с девелоперами, которые строят жилье одновременно в разных регионах, а нижегородская компания строит все в своем родном городе.
Данные о вводе жилья говорят о позитивных трендах в сфере жилищного строительства, господствующих в начале 2-го полугодия 2023 года. Почему в 2023 году спрос на новостройки продолжает расти? Как на это влияет инфляция и психологические факторы? Каков прогноз на второе полугодие?
О причинах изменений на рынке недвижимости рассказывает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти».
— В большей части регионов страны говорят о восстановлении рынка и, в частности в Нижнем Новгороде, мы все больше ощущаем это восстановление. Первые сигналы начали появляться в конце апреля — в мае, после чего мы уверенно прошли июнь и июль, в августе тенденция не изменяется, так что рынок по своим объемам и по уверенности потребителей вошёл в допандемийные показатели, то есть сравнялся с уровнем 2021 года, а это был лучший период на современном рынке Нижегородской недвижимости. Несмотря на то, что сейчас несколько выросли ставки по ипотеке, спрос высок, потому что психологические факторы, негативно влиявшие на решение потребителей ранее, в последние три месяца, видимо, с прежней силой, уже не действуют. Восстановление спроса подтверждается и тем, что в официальной статистике мы видим информацию о восстановлении ВВП и росте реально располагаемых доходов населения, что отражается на спросе.
Бесспорно, на рынок недвижимости также влияет и ситуация на валютном рынке, но тут очень сложная взаимозависимость, когда трудно сказать, что является первопричиной чего, как в случае с курицей и яйцом. С одной стороны, в условиях, когда курс рубля колеблется, привычные надежные инвестиционные механизмы или не так доходны, по сравнению с недвижимостью, или не так доступны, или более рискованны, например, фондовый рынок. Как правило, при существенном изменении валютных курсов спрос на недвижимость возрастает, люди пытаются «припарковать» свои рубли в консервативный актив в национальной валюте, который в длительной перспективе не становится дешевле. То есть рублевые цены на недвижимость никогда не снижаются, если смотреть на рынок в горизонте нескольких лет. Так что такие консервативные инвестиции с целью немного заработать или сохранить свои средства создают дополнительный спрос.
Кроме того, мы наблюдаем, что те клиенты, которые откладывали покупку квартиры в силу каких-то психологических моментов, сейчас покупают. Все это привело к тому, что спрос на недвижимость высок, а предложение, хоть и достаточно стабильное, в Нижнем Новгороде (в разных регионах по-разному) за спросом не успевает. То есть спрос в моменте превышает предложение, и можно говорить о том, что начиная с июня рынок вернулся к тренду на рост цены.
Но можно посмотреть на эту ситуацию и по-другому. Так, дешевеющий рубль и некоторые другие сигналы, например, рост стоимости стройматериалов, который мы вновь начали замечать, говорят об усилении инфляционных тенденций, которые всегда сопутствуют росту экономики. Когда денежно-кредитная политика относительно мягкая, это стимулирует спрос, а спрос в свою очередь стимулирует инфляцию. Не бывает роста рынка без каких-то сопутствующих инфляционных процессов и наоборот. Ситуация сейчас такова, что для застройщиков сегодняшний рынок абсолютно рабочий, нет стопоров, которые препятствовали бы реализации действующих проектов и выводу на рынок новых. Поэтому рынок недвижимости сейчас находится в фазе роста, и, при сохранении нынешней макроэкономической, социальной, политической ситуации, можно делать благоприятный прогноз и на вторую половину 2023 года.
Важно также отметить, что сейчас на фоне тенденции роста цен на рынке недвижимости мы начинаем видеть ситуацию, похожую на ту, что была в 2018—2021 годах, когда клиенты приобретали квартиры на стадии строительства, чтобы зафиксировать их стоимость, и впоследствии, продав квартиру после ввода дома в эксплуатацию, заработать на росте цены. Тренд на покупку квартиры с целью инвестиций снова становится актуальным, потому что такие инвестиции, особенно с учётом ипотечной поддержки, дают доходность как минимум выше банковского депозита при минимальных рисках (конечно, если приобретается ликвидная квартира у надежного застройщика).