2023 год и начало 2024-го выдались напряженными для тех, кто следит за рынком недвижимости, например, тех, кто планировал или планирует купить квартиру. Рост цен, неоднократное повышение ключевой ставки Центробанком, ужесточение условий выдачи льготной ипотеки с господдержкой — всё это приводило к серьезным колебаниям спроса и предложения на рынке: от ажиотажного спроса в 3-м квартале до снижения объемов продаж в конце года. По мнению экспертов, в 2024 году цены продолжат расти соответственно общей инфляции в стране.
Как в такой ситуации сделать покупку квартиру более выгодной? На какие ипотечные программы и способы покупки квартиры, предлагаемые застройщиками, можно обратить внимание, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет? Ну, и, наконец, на что обратить внимание при выборе квартиры и в какой момент ее лучше покупать? Обо всем этом мы поговорили с ведущим специалистом в сфере жилой недвижимости, заместителем директора ООО «Столица Нижний Риэлти» Светланой Тимошиной.
— Светлана Владимировна, главный вопрос, который беспокоит покупателей квартир сейчас, — это рост цен на рынке недвижимости. Какие квартиры сейчас выгоднее покупать: на первичном рынке или на вторичном?
— Точно ответить на этот вопрос можно только тогда, когда вникнешь в жизненные обстоятельства клиента, а они у всех разные. Покупка жилья — это большой шаг в жизни, особенно если вы делаете это впервые. Поэтому, когда к нам обращаются люди, мы внимательно изучаем жизненную ситуацию, чтобы помочь найти самый подходящий им вариант жилья. Во время консультации мы, например, моделируем сценарии: в одном случае, клиент покупает квартиру на этапе строительства и у него есть где жить, в другом — клиенту нужно переехать в свое жилье «еще вчера» и сроки переезда имеют критическое значение. В каждой ситуации можно найти наиболее выгодные для клиента варианты.
Главное правило рынка недвижимости — самая выгодная покупка та, которая совершена вовремя. То есть если перед вами встал вопрос улучшения жилищных условий, то именно в этот момент и нужно покупать — это и будет самая выгодная покупка, потому что она совершена в наиболее подходящий момент для отдельно взятой семьи.
Тут мне могут возразить, что в ситуации роста цен выгоднее покупать как можно раньше, пока квартиры не подорожали. А другие, наоборот, скажут, что надо подождать, когда рынок успокоится и цены снизятся. Не снизятся. Ведь не секрет, что инфляция влияет на все сферы жизни каждого человека, и сегодняшние цены намного выше тех, что были 10 или 20 лет назад. Поэтому, если сравнивать стоимость жилья в 2005 году и в 2024 году, то понятно, что сравнение всегда будет не в пользу сегодняшней покупки, но это ошибочное и обманчивое мнение. Рынок меняется, условия жизни с каждым годом претерпевают существенные изменения, растут зарплаты, цены на продукты, растет стоимость строительных материалов, себестоимость строительства — все это влияет естественным образом и на стоимость недвижимости. Рост цен — это нормальный экономический процесс.
Если говорить про выгоду, то исходя из нашего опыта, ипотека, конечно, выгоднее при приобретении объектов именно на первичном рынке. Задачей государства является не только поддержка семей с детьми (например, в случае программы «Семейная ипотека»), но также поддержка застройщиков (например, программа «Ипотека с господдержкой 2020»), которая вот уже несколько лет успешно реализуется. По нашей внутренней аналитике, за 2023 год доля сделок, проведенных по ипотечным госпрограммам, составляет 95% от общего числа сделок, в частности по программе «Семейная ипотека» — 45%, «Ипотека с господдержкой 2020» — 41%,
«IT-ипотека» — 9%.
Конечно, 2024 год внес серьезные изменения в условия получения льготной ипотеки. Некоторые банки ввели обязательную комиссию при получении льготной ипотеки, то есть когда ипотечная ставка должна субсидироваться девелопером. Понятно, что девелоперы, которые работают с такими банками заложат эту субсидию в стоимость квартиры, то есть конечный продукт станет дороже для клиента. Но есть банки, которые работают на условиях 2023 года. Часто покупателям трудно сориентироваться в многообразии ипотечных продуктов, так что наши специалисты в офисе продаж проконсультируют и помогут выбрать банковскую программу, наиболее подходящую финансовой ситуации клиента.
— Можно ли у застройщика купить готовую квартиру или обязательно надо ждать окончания строительства дома? Какие нюансы надо знать?
— Надо понимать, что основная масса квартир продается на этапе строительства дома, и к моменту ввода в эксплуатацию дома у застройщика в остатках, как правило, остаются единичные варианты с менее привлекательными потребительскими свойствами по финальным ценам. Поэтому, если клиент желает выбирать квартиру, а не покупать то, что осталось, тогда рекомендуем отслеживать старт продаж новых домов и записываться в листы ожидания на конкретные дома. По крайней мере, так это работает у девелопера «Столица Нижний».
Если же мы говорим о рынке недвижимости в целом, то тут все зависит от того, какая у застройщика принята технология реализации объектов недвижимости. Если застройщик своей целью ставит реализацию 80% жилого дома до ввода объекта в эксплуатацию, а остальное — после ввода дома, реализуя при этом квартиры по договорам купли-продажи, то это его право. Тем более, что есть клиенты, среди которых такой вариант покупки тоже востребован, несмотря на более высокую цену. Например, мы замечаем, что люди с детьми, которые рассматривают квартиры трех- либо четырехкомнатные, в основном приобретают жилье в домах с более высокой степенью готовности. Всегда есть свои нюансы, индивидуальные ситуации, поэтому мы стараемся учитывать потребности клиентов в конкретной жизненной ситуации и благодаря широкому ассортименту квартир в четырех строящихся жилых комплексах, где есть дома на разной стадии готовности, имеем возможность предложить им тот вариант, который устроит именно их.
— Когда цены в рамках одного проекта растут, то изменяются ли как-то потребительские свойства жилья? Или люди получают то же самое, но дороже?
— Когда говорят о росте цен в рамках одного проекта, то тут есть два разных и важных момента. Во-первых, рост цен в период строительства одного дома. Постепенное повышение цен вызвано не жадностью застройщика, а связано с существующими технологиями у девелоперов в части реализации жилых домов. Для реализации квартир в строящихся домах используется динамическое ценообразование. Т.е. на начальной стадии строительства, когда счета эскроу еще не наполнены, застройщику нужно привлекать денежные средства, поэтому он может предложить минимальную цену. По мере наполнения счетов эскроу, а также когда затраты застройщика растут, когда достигнуты определенные этапы, например, готовность фундамента, готовность каркаса, фасада, благоустройство территории, а также по мере продаж квартир в конкретном доме цена будет увеличиваться. Это технология продаж, позволяющая застройщикам построить наиболее эффективную и надежную финансовую модель проекта.
Во-вторых, происходит изменение цены в рамках проекта комплексной застройки в целом. С развитием проекта жилого комплекса цены растут главным образом потому, что растет привлекательность этой локации, и, соответственно, потребительские свойства жилья. По мере реализации проекта запускаются объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы), транспорта, досуга, объекты торговли. Поэтому клиенты, купившие квартиру, например, в ЖК «Новая Кузнечиха» или «Цветы» в самом начале застройки, безусловно сэкономили, но при этом им пришлось жить в условиях отсутствия развитой инфраструктуры.
В нашей компании мы постоянно обращаем внимание на потребительские свойства, ожидания наших клиентов по уровню отделки, изучаем спрос, проводим опросы клиентов. Если сравнивать наши объекты, которые мы реализовывали 10 лет назад, с теми, что вводятся в эксплуатацию сегодня, то естественно, сейчас мы предлагаем более комфортные планировки, более высокий уровень отделки, другое качество выполнения работ. И даже жилье бизнес-класса, которое сдается покупателям без отделки, потому что они хотят индивидуальный дизайн интерьера, существенно улучшило свои потребительские свойства с точки зрения планировочных решений, архитектурных элементов, инженерных решений, функционала здания, а также элементов «умного дома». То есть цена выросла, потому что выросло качество продукта.
— Какие типы жилья (и планировки) сейчас самые востребованные?
— Здесь все индивидуально, и наша компания внимательно изучает покупательский спрос, чтобы предложить клиентам самые востребованные варианты. Все планировочные решения проходят согласование перед запуском строительства каждого дома. Главная цель — повышение эргономики и комфорта, чтобы клиенты, покупая у нас квартиру, платили только за метры, которые они смогут эффективно использовать.
Если говорить о популярных именно сейчас планировочных решениях, то это, в первую очередь, квартиры так называемой европланировки, когда общее пространство объединяется с кухней, столовой, гостиной, и отдельно предусматривается пространство для спальни, причем не важно, двух или трех спален — это зависит от состава семьи. Наличие общего пространства в квартире в любом случае критически важно, потому что это место, где может собраться вся семья, где можно принять гостей, сохраняя при этом приватность частной зоны. Задача застройщика — все эти ожидания оправдать своими предложениями, причем как в части планировочных решений, так и в уровне отделки.
— В прошлом году несколько раз повышались ставки по ипотеке, а условия ряда ипотечных программ ужесточились. По каким ипотечным программам сейчас самые выгодные условия?
— Да, к сожалению, условия по ипотеке стали менее привлекательными, чем еще год назад. По ряду программ выросли ипотечные ставки, были ужесточения в рамках увеличения первоначального взноса, кроме того, у некоторых банков закончились лимиты выдачи по определенным программам. Мы внимательно следим за ситуацией и сотрудничаем с банками-партнерами, чтобы совместно предложить нашим клиентам наиболее выгодные инструменты покупки квартиры. На сегодняшний день самые выгодные программы — ипотека с господдержкой, семейная ипотека, которые действуют уже четвертый год, а также ипотека для IT-специалистов, появившаяся в 2022 году. Вместе с тем, были ужесточения в рамках увеличения первоначального взноса. Сейчас государство находится в диалоге с банками, с крупными девелоперами и старается, исходя из потребностей экономики, максимально поддерживать развитие рынка недвижимости, разрабатывая, либо совершенствуя программы, стимулирующие покупателей на приобретение недвижимости.
— Насколько сильно ужесточились условия ипотечных программ в 2023 году? Для каких категорий граждан изменения стали наиболее ощутимыми?
Изменения по госпрограммам коснулись всех граждан, которые рассматривали покупку квартиры с привлечением кредитных средств. Изменения произошли следующие:
-
увеличение первоначального взноса с 15% до 20,1%,
-
увеличение первоначального взноса с 20,1% до 30,1% (кроме «Семейной ипотеки»), а в ряде банков до 40%,
-
отмена банками всех возможных дисконтов от базовых ставок, установленных правительством.
— Какие способы снизить ипотечную нагрузку вы можете посоветовать? Какие программы, облегчающие покупку квартиры, предлагает застройщик?
— Отличный вопрос! Тут все зависит от разных жизненных ситуаций. Как раз для этих разных жизненных ситуаций банки разрабатывают свои индивидуальные программы. Сейчас пользуются популярностью такие программы как «Правильная ипотека» и «Супер-старт», по которым кредит выдается сразу же, но на аккредитив банка, т.е. клиент на время строительства дома (срок ограничен вводом дома в эксплуатацию) снижает свою кредитную нагрузку, т.к. до момента раскрытия аккредитива проценты начисляются в диапазоне от 1,99% до 3,99% (в зависимости от банка), далее ставка возвращается к базовой.
Застройщики тоже не отстают. У нас в «Столице Нижний» разработана и успешно применяется программа беспроцентной рассрочки на 3-6-9-12 месяцев. За это время у клиента есть возможность накопить первоначальный взнос, а впоследствии на оставшуюся часть долга взять ипотечный кредит, либо реализовать уже имеющееся собственное жилье и расплатиться с застройщиком.
— Что вы можете посоветовать людям, которые только еще планируют покупать квартиру в 2024 году или позже?
— Главный совет, который мне хочется дать, — это покупать квартиру тогда, когда она действительно нужна семье. Если же говорить о том, когда лучше покупать квартиру, я считаю, что выжидать лучших ипотечных ставок или снижение стоимости квартир на рынке новостроек точно не нужно. Как правило, ожидания разочаровывают: цены растут, подходящие варианты планировок быстро раскупаются. Сейчас достаточно хорошие условия для покупки квартир, есть интересные предложения под любую ситуацию.
Также хотелось бы еще раз подчеркнуть, что, думая о том, как выгоднее купить квартиру в новостройке, не стоит гнаться только за ценой. Особое внимание стоит обратить на выбор застройщика. Желательно выбрать проверенную компанию с большим опытом работы, в наличии у которой уже имеются введенные в эксплуатацию жилые дома.