Как переоценка на квартиры в строящихся жилых комплексах, проведенная застройщиками в первом квартале 2023 года, повлияла на рынок недвижимости в целом? Будут ли снижаться цены на квартиры? Можно ли говорить о «затоваривании» рынка? Каковы тренды в сфере ипотечного кредитования?
О заметных изменениях на нижегородском рынке первичной недвижимости в первом квартале и перспективах его развития на 2023 год рассказывает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти».
— Борис Львович, в начале 2023 года вы прогнозировали, что сильного изменения цены на рынке недвижимости не будет. В то же время недавно «Столица Нижний» провела переоценку на некоторые квартиры. Изменился ваш прогноз на 2023 год с учетом новых тенденций?
— Прогноз развития рынка, который мы давали в начале 2023 года, пока остается в силе. То есть ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась: ни существенного снижения цен, ни существенного роста не ожидается. Даже с учетом переоценки отдельного ассортимента квартир, которую мы провели в первом квартале, снизив их стоимость вслед за некоторым снижением себестоимости строительства, средняя цена по рынку не изменилась. Но при этом изменилась структура рынка. Поэтому говорить о том, что идет какой-то тренд на снижение цены нельзя. Конечно, возможно, некоторые девелоперы проведут переоценку отдельных объектов с уже сложившейся себестоимостью и которые не продаются или продаются не так быстро, как хотелось бы, но снижение их стоимости будет скорее всего нивелировано ростом цены на другие объекты. При сохранении существующего соотношения спроса и предложения цены будут достаточно стабильны.
— Какова динамика спроса и предложения сейчас на рынке недвижимости? Можно ли говорить о «затоваривании»?
— По итогам первого квартала мы наблюдаем тенденцию, при которой цены на рынке первичной недвижимости и на вторичном рынке в Нижнем Новгороде пришли в баланс. То есть те, кто продает по переуступке прав собственности, своими ценами подстраиваются под цены застройщиков, но не обрушивают рынок ни свой, ни первичной недвижимости, потому что и на вторичном рынке нет избыточного предложения, которое может привести к обрушению рынка. Структура предложения, в частности величина остатков у разных игроков рынка, она разная. Так что говорить о каком-то системном затоваривании рынка именно в Нижнем Новгороде нельзя. Если и есть отдельные объекты, в отношении которых можно говорить о затоваривании, то это значит, что они стоят слишком дорого для своих потребительских свойств, поэтому они, как принято говорить, не «в рынке». По тем объектам, которые «в рынке», затоваривания нет, несмотря на то что цены на них не снижаются. То есть тот уровень цены, который кому-то может показаться слишком высоким, на самом деле рыночный, поэтому объекты хорошо продаются. Подчеркну, эта ситуация характерна именно для Нижнего Новгорода, в других регионах дела могут обстоять иначе.
— Каковы тенденции на рынке ипотечного кредитования?
— Ипотека продолжит играть важную роль на нижегородском рынке недвижимости. Есть тренд на увеличение за последние месяцы количества банков, которые стали предлагать ипотечные программы, хотя ранее не имели ипотеки в своей продуктовой линейке или не были активными игроками на этом рынке в Нижнем Новгороде. Эти банки стали интересоваться рынком ипотечного кредитования, проявлять инициативу по заключению договоров с застройщиками, предлагать конкурентные ставки для клиентов, выдавать ипотечные кредиты. Количество банков, которые в 1-м квартале 2023 года выдавали ипотеку на наши объекты, заметно увеличилось относительно предыдущих периодов. Это означает, что ипотечный рынок Нижнего Новгорода воспринимается банками как привлекательный. Увеличение числа банков-партнеров, выдающих ипотеку нашим клиентам, мы также связываем с внедрением сервиса «Цифровой ипотеки» — сервиса, который позволяет покупателю квартиры в режиме онлайн подать заявку одновременно в большое количество банков. Есть несколько конкурирующих IT-решений, которые позволяют застройщикам организовать услугу цифрового ипотечного брокера, и мы в «Столице Нижний» успешно пользуемся одним из них. То есть клиенты, которые к нам обращаются, получают возможность отправить свою анкету в несколько десятков банков, у каждого из которых свои условия одобрения заемщиков.