В феврале—марте 2022 года на рынке новостроек произошел всплеск себестоимости строительства. В девелоперской компании «Столица Нижний» объясняют это ростом цены валюты и разрывом цепочек поставок, но не считают ситуацию критической.
«На сегодняшний день поставщики учатся работать в новых условиях, и можно сказать, что цены в целом стабилизировались, а поставки материалов на наши объекты идут стабильно. В основном все предприятия-поставщики строительных материалов локализованы в РФ. При этом есть дефицит комплектующих, но имеются альтернативы поставок из стран Востока, так что этот фактор не станет глобальной проблемой, которая существенно повлияет на сроки строительства», — рассказал Алексей Айвазьян, директор департамента строительства и проектирования ООО СЗ «Старт-Строй».
Специалисты компании констатируют рост цен на квартиры в собственных новостройках, при этом он не отличается от среднерыночного.
По информации директора ООО «Столица Нижний Риэлти» Бориса Замского, в 2021 году на рынке Нижнего Новгорода рост цен в среднем составил 20-25%, а в первом квартале 2022 года — еще дополнительно 10-15%.
«Пока рост цен на квартиры в новостройках находится в тех же параметрах, что и в 2021 году. Чуть больше дорожают квартиры в проектах более высокого класса жилья. Это связано с более дорогими материалами, большей долей импортной составляющей, с более обеспеченной целевой аудиторией, которая требовательна к сохранению потребительских свойств продукта, которые мы в наших проектах стремимся сохранить на высоком уровне», — считает Борис Замский.
По его словам, рост цен во многом связан с динамикой спроса и предложения на рынке новостроек: «Предложение в прошлом году росло быстрее, чем шли продажи, но все равно не превышало спрос. За первый квартал 2022 года предложение сократилось, потому что продажи шли по-прежнему высокие, а новые объекты не выводились на рынок такими темпами, как в прошлом году. Соответственно и на сегодняшний день предложение как минимум не превышает спрос, хотя он и сократился».
В «Столице Нижний» заявляют, что угрозы приостановки строительства в проектах ЖК нет.
«Все дома, по которым опубликованы проектные декларации, будет построены — это стабильные проекты с устойчивой экономической моделью, по ним есть подтвержденное финансирование со стороны банков-партнеров, все транши выделяются, материалы контрактуются, подрядчики работают в нормальном режиме. Общие для рынка сложности, связанные с большей востребованностью каких-то конкретных материалов, есть, но это никак не повлияет на выполнение наших обязательств перед дольщиками.
Старт новых проектов до понимания условий проектного финансирования, до понимания себестоимости строительства может быть отложен. В них продажи начнутся после того, как всем — и застройщикам, и банкам — будет понятно, как изменится их финансовая модель. Не думаем, что это продлится долго, поскольку это проекты не на нулевой стадии: в них уже вложены средства на покупку земельных участков, на подведение сетей, на проектирование. Вложившие эти средства застройщики заинтересованы в том, чтобы быстрее реализовать проекты и быстрее вернуть свои инвестиции», — рассказал Борис Замский.
Эксперты уверены, что большое влияние на рынок квартир в новостройках будут иметь различные программы льготной ипотеки. По словам Бориса Замского, обновленные в 2022 году условия ипотеки в целом не влияют на рынок отрицательно:
«Если в целом рассматривать нашу статистику, то в 2021 году доля ипотеки в сделках с нашими клиентами составила в среднем 68,6%, в 2020 году было чуть меньше — 65,5%. В январе 2022 года доля ипотеки в общем объеме сделок увеличилась до 72%, а в марте она составила уже 85%. Как мы видим, за последние два года доля ипотеки постепенно и медленно приближалась к 70%, а за последние месяцы резко выросла до 85%. Пока сложно судить, это пиковое значение или системное изменение, поэтому мы внимательно следим за рынком. Также отметим, что количество сделок на рынке первичной недвижимости в марте в целом снизилось, потому что девелоперы проводили переоценку квартир из-за роста себестоимости строительства.
Интересно сравнить структуру наших ипотечных сделок в первом и в четвертом кварталах 2021 года. В первом квартале 87% составляла доля ипотеки с господдержкой, 11% сделок приходилось на семейную ипотеку, 1% — на военную и 2% — на классическую (не льготную) ипотеку. В 4-м квартале доля сделок с помощью ипотеки с господдержкой снизилась до 58%, число сделок по семейной ипотеке, напротив, выросло до 29%, на классическую пришлось 11% и военную — 2%. Как это можно расценить? После того как 1 июля 2021 года изменились условия по льготной ипотеке с господдержкой (поднялась ставка и ввелось ограничение — 3 млн рублей на сделку), то граждане стали существенно больше брать семейную ипотеку, по которой условия не изменились: ставка до 7% и лимит — до 6 млн рублей. Кроме того, по новым условиям семейная ипотека стала доступна тем семьям, в которых есть хотя бы один ребенок, рожденный после 2018 года, а не два, как раньше. При этом общий объем ипотечных сделок уменьшился, потому что часть квартир из-за ограничения суммы кредита в 3 млн рублей перестала попадать под условия ипотеки с господдержкой, а семейной ипотекой все-таки могут воспользоваться не все, а лишь семьи с детьми.
На сегодня мы видим, что ипотечная ставка поднялась, но при этом лимит кредита по льготной ипотеке (для регионов) вырос с 3 до 6 млн рублей. Надо говорить о том, что льготная ипотека, которая из-за ограничения в 3 млн на рынке зимы 2021—2022 годов по факту была доступна только для студий и однокомнатных квартир, теперь распространяется на все типы квартир. По двух- и трехкомнатным квартирам, не подпадавшим под льготную ипотеку, «зимние» ставки были близки к 12% — ставке, которая сейчас стала льготной. То есть, с точки зрения условий ипотеки, для двух- и трехкомнатных квартир не изменилось ничего, а для студий и однокомнатных квартир сохранилась семейная ипотека. Кроме того, увеличился разрыв между ключевой ставкой и депозитами, сделав вложение в ипотеку даже по новой ставке относительно более привлекательным, чем банковский вклад».